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Conoce qué IVA debes pagar con la compra de una vivienda

Roger M. 17.6.2020, actualizado 24.6.2020

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La compra de una vivienda es una decisión difícil que salvo excepciones supone tener que acceder a préstamos bancarios, aunque esta no es la única preocupación. También lo son cuestiones como si es mejor adquirir una vivienda nueva o usada o el IVA asociado a la compra de una vivienda.

 

Estas y otras muchas cuestiones deben ser analizadas detenidamente, ya que el gasto asociado a la compra de una casa es mucho más elevado que cualquier otro gasto. Esto supone una inversión de por vida.

 

Por ello, es necesario que comprendas el IVA que tienes que pagar, las diferencias impositivas de comprar una vivienda nueva a hacer lo propio con una de segunda mano y cuál de las dos opciones es mejor. Te explicamos todo esto, a continuación.

 

¿Qué IVA que tienes que pagar en la compra de una vivienda?

Lo primero que debes conocer es que el IVA que se paga por la compra de una vivienda depende de si se trata de una vivienda nueva, o por el contrario usada. Esto se debe a que la administración considera que el IVA o Impuesto de Transiciones a aplicar debe diferir en función de esta consideración.

 

Por lo tanto, vamos a explicarte cuando se considera una vivienda como nueva y cuando no, para que puedas valorar ambas opciones y escoger la más adecuada de acuerdo a tus intereses. Vamos a hacerlo siguiendo la definición dada por la Agencia Tributaria:

 

“Aquellas que se adquieren al promotor cuando la construcción o rehabilitación esté terminada, salvo que las viviendas se hubiesen utilizado de forma continuada por un plazo igual o superior a dos años por personas distintas de los adquirentes”.

 

Por lo tanto, a efectos impositivos, si compras una vivienda al promotor una vez concluida su construcción o rehabilitación, se considerará como una adquisición de casa o piso de obra nueva. Y, para Hacienda, se considerará como vivienda concluida toda aquella en la que el arquitecto y aparejador encargados del proyecto expidan el certificado de fin de obra.

 

Sin embargo, existen excepciones en las que una vivienda deja de considerarse como nueva, siendo por lo tanto considerada de segunda mano:

  • Cuando una vivienda ha sido alquilada durante un periodo de tiempo de dos o más años por el promotor. Sin embargo, señalamos que si son los propios arrendatarios los que la adquieren, la vivienda no se considera de segunda mano sino nueva.
  • Cuando los bancos venden viviendas como “nuevas”, no se consideran como tal por parte de la administración, pues estas propiedades ya han sido vendidas por parte del promotor a estas entidades.

 

En estos casos, dado que la vivienda no se considera nueva sino de segunda mano, no es necesario tributar el IVA asociado a las nuevas obras. Ahora bien, ¿qué diferencias existen entre el IVA de una vivienda nueva y una usada?

 

IVA de una vivienda nueva

Según lo establecido por la Ley 37/1992, de diciembre del Impuesto sobre el Valor Añadido, los compradores deben pagar el tipo impositivo vigente en el momento en el que se realiza la transacción.

 

Este tipo impositivo, por su parte, se aplica no solamente a las viviendas nuevas, sino que, según lo establecido por la ley mencionada, se aplica sobre cualquier edificación en la que el 50% o más de su superficie sea destinada a vivienda. Se incluyen, por lo tanto, garajes (cuando el número de plazas sea máximo de dos) y anexos.

 

Por lo tanto, dado que debe pagarse el tipo impositivo vigente, los actuales compradores deberán pagar un IVA del 10% del valor de la vivienda que estén adquiriendo, salvo las siguientes excepciones:

  • IVA del 4% (superreducido): asociado a vivienda de protección oficial (VPO) de régimen especial o promoción pública.
  • IVA del 21%: para locales comerciales en los que parte de estos sean destinados al uso característico de las viviendas. También se aplica a plazas de garaje que no superen las dos unidades, como ya hemos señalado.
  • IVA del 7%: para viviendas de las Islas Canarias. Los compradores deben hacerse cargo del Impuesto General Indirecto Canario).

 

Señalamos que dicho pago se realiza sobre el vendedor. Esta será la persona encargada de ingresar dicha cantidad en la Hacienda Pública.

 

IVA de una vivienda de segunda mano

Además de las excepciones explicadas en el anterior apartado, existe una última situación en la que el IVA que se aplica a la compra de una vivienda no es del 10%. Nos referimos a la compra de una vivienda de segunda mano.

 

Para estos casos, el lugar del pagar el IVA, se hace lo propio con el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

 

Por último, puede que te estés preguntando qué ocurre con el IVA de las viviendas nuevas de alquiler con opción a compra. Para estos casos la legislación establece que deben aplicarse los tipos impositivos habituales, es decir, el 10%. Sin embargo, también se aplican las excepciones mencionadas anteriormente.

 

¿Es mejor comprar una vivienda nueva o usada?

Entonces, en base a la información explicada en este artículo, ¿qué es más conveniente?

Señalamos que no existe una decisión mejor que otra que pueda aplicarse a todos los casos, sino que por el contrario varía en función de las necesidades de cada comprador. Sin embargo, para que podáis tomar esta decisión de una manera más sencilla, a continuación, señalamos algunas de las ventajas de ambas opciones son:

 

Ventajas de las viviendas nuevas:

  • Vida útil más larga
  • Menos costes asociados a reformas
  • Mayor calidad tanto en los materiales como en el ahorro energético
  • Más facilidad para encontrar aparcamiento
  • Suelen localizarse en urbanizaciones modernas

 

Ventajas de las viviendas de segunda mano:

  • El acceso a la vivienda es más rápido
  • Precios más baratos
  • Posibilidad de reformar según tus preferencias
  • Menos gastos de comunidad
  • Ubicaciones más céntricas por lo general

 

 

A modo de conclusión, recordamos que antes de solicitar una hipoteca valores las diferentes opciones que existen en el mercado. Para hacerlo es muy importante que compares detenidamente las ofertas de cada prestamista. Como aspecto positivo, existe un gran abanico de ofertas, por lo que podrás encontrar la que se adapte a la perfección a tus necesidades. Recuerda que se trata de una inversión que probablemente te acompañará durante años.